扒谷機(jī)解讀明年一季度房?jī)r(jià)有望止跌反彈

　　扒谷機(jī)解讀明年一季度房?jī)r(jià)有望止跌反彈。進(jìn)入年末，市場(chǎng)對(duì)于明年一季度房?jī)r(jià)比較關(guān)注。而判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)，關(guān)鍵要看三個(gè)變量。第一是供求變量，即庫(kù)存去化周期；第二個(gè)是貨幣變量，包括流動(dòng)性、公積金按揭貸款的便利程度等；第三個(gè)是市場(chǎng)預(yù)期。
　　2015年第一季度依然也會(huì)面臨庫(kù)存繼續(xù)高位盤整的態(tài)勢(shì)。但樂(lè)觀地看，2015年第一季度房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)止跌反彈的可能。
　　首先從供求變量角度看，2014年總體呈現(xiàn)了供大于求的態(tài)勢(shì)，這是房?jī)r(jià)持續(xù)低迷的最根本原因。但是相比前三季度，第四季度供大于求的態(tài)勢(shì)會(huì)得到扭轉(zhuǎn)。在這樣一個(gè)態(tài)勢(shì)下，基本上會(huì)使目前庫(kù)存走勢(shì)呈現(xiàn)有驚無(wú)險(xiǎn)的態(tài)勢(shì)。之所以“有驚”，在于庫(kù)存規(guī)模依然有繼續(xù)上升的態(tài)勢(shì)，這和房企在年末，尤其是農(nóng)歷意義上的年末之前，加大推盤力度沖刺業(yè)績(jī)有關(guān)。所以說(shuō)，月度新增供應(yīng)依然有加大的可能，即2015年第一季度依然也會(huì)面臨庫(kù)存繼續(xù)高位盤整的態(tài)勢(shì)。
　　但是，如果從庫(kù)存去化角度看，目前去化速度在持續(xù)加快。如果按照“庫(kù)存量/近6個(gè)月成交面積均值”來(lái)衡量庫(kù)存去化周期?？傮w上看，今年第四季度包括一二三四線在內(nèi)的典型城市庫(kù)存去化周期會(huì)低于16個(gè)月，去化壓力明顯低于前三季度。而根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，如果庫(kù)存去化周期低于14個(gè)月，那么房?jī)r(jià)就會(huì)面臨一個(gè)止跌反彈的可能。因而樂(lè)觀地看，2015年第一季度房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)止跌反彈的可能。
　　其次，從貨幣層面看，今年以來(lái)，貨幣層面和房?jī)r(jià)之間的走勢(shì)存在一個(gè)明顯的背離。以狹義貨幣量M1同比增幅走勢(shì)和全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅走勢(shì)看，房?jī)r(jià)指數(shù)增幅曲線下行的力度明顯大于M1，這說(shuō)明今年房?jī)r(jià)下跌其實(shí)是有點(diǎn)“任性”的，缺乏邏輯上的驗(yàn)證。但反過(guò)來(lái)也說(shuō)明，由于M1基本面并沒(méi)有大規(guī)模的惡化，所以也能牽制目前房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的態(tài)勢(shì)。
　　實(shí)際上，從全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)也能看出來(lái)，今年8月份跌幅持續(xù)收窄，跌幅是近5年以來(lái)最大的一次。但越過(guò)這樣一個(gè)點(diǎn)后，房?jī)r(jià)跌幅已經(jīng)在持續(xù)收窄?？紤]到近期央行降息等利好政策的出臺(tái)，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流會(huì)更寬裕，包括公積金按揭貸款的提取和使用等方面會(huì)逐漸變得更便利，這會(huì)使得房?jī)r(jià)下跌的跌幅持續(xù)收窄，到了2015年第一季度完全有止跌反彈的可能。